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Rechtsanwalt Lothar Hermes

Ausgleichsbeträge gem. §§ 154 ff BauGB
  21.08.2012

Ausgleichsbeträge gem. §§ 154 ff BauGB nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme
- Die Spielräume der Kommune bei der Veranlagung der Grundstückseigentümer -


 


Vorbemerkung


In den vergangenen 10 Jahren wurden vielerorts in Sachsen städtebauliche Sanierungsmaßnahmen nach den Vorschriften des BauGB durchgeführt. Damit sollte den städtebaulichen Missständen in einem bestimmten Gebiet begegnet werden, insbesondere in Bezug auf die Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch Verbesserung der Zugänglichkeit von Wohngebäuden sowie deren Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse. Ferner sollte eine Verbesserung der verkehrlichen und infrastrukturellen Erschließung des jeweils in den Fokus genommenen Gebietes erreicht werden.



Gegenwärtig bereiten vielen Kommunen in Sachsen nach Abschluss einer Sanierungsmaßnahme die Erhebung von Ausgleichsbeträgen in dem zuvor festgelegten Sanierungsgebiet vor.


In einigen Fällen sind offenbar die Eigentümer der im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke bei Einleitung des Sanierungsverfahrens nicht oder höchst unzureichend über die nach seinem Abschluss voraussichtlich anfallenden Ausgleichsbeträge unterrichtet worden. Am meisten aber scheint über die Frage gestritten zu werden, ob und in welchem Umfang durch die Sanierungsmaßnahmen tatsächlich eine Wertsteigerung der Grundstücke eingetreten ist, die zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen berechtigt.


 


Einige der typischerweise auftretenden Rechtsfragen sollen nachfolgend behandelt werden:


 


1. Wie läuft die städtebauliche Sanierung ab?


Nach den vorbereitenden Maßnahmen wie der Festlegung des Sanierungsgebietes, der städtebaulichen Planung sowie einer Beteiligung (Anhörung) der betroffenen Grundstückseigentümer (§ 140 BauGB) wird eine förmliche Sanierungssatzung erlassen. Hierin wird das Sanierungsgebiet von seiner räumlichen Ausdehnung her exakt festgelegt (§ 142 BauGB). Im Anschluss daran werden die Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Es handelt sich um Bau- und Ordnungsmaßnahmen (§§ 147 BauGB).


Baumaßnahmen können der Abriss von Gebäuden und die Verlagerung oder Änderung von Betrieben sein, Ordnungsmaßnahmen sind z.B. eine Neuaufteilung von Grundstücken, der Umzug von Bewohnern oder Betrieben.





2. Sind die Gemeinden zur Erhebung von Ausbaubeträgen nach durchgeführter Sanie-
    rungsmaßnahme verpflichtet?


Ist ein Sanierungsgebiet durch Satzung ausgewiesen worden, sind die Kommunen grundsätzlich verpflichtet, nach Abschluss des Sanierungsverfahrens – wie im Falle bei Erschließungsbeitragsrecht - Ausgleichsbeträge zu erheben (§ 154 I BauGB).


 


Voraussetzung für die Erhebung der Ausgleichsbeträge ist in formeller Hinsicht die Aufhebung der Sanierungssatzung (§ 162 BauGB). Wichtigste materielle Voraussetzung ist die Erhöhung des Bodenwertes der Grundstücke im Sanierungsgebiet sowie das Bestehen eines Zusammenhangs zwischen der Sanierung und der Bodenwerterhöhung des Grundstücks.


3. Wonach bestimmt sich die Höhe der Ausgleichsbeträge?


Anders als bei Straßenausbau- und Erschließungsbeiträgen bestimmt sich der Ausgleichsbetrag nicht in erster Linie nach den Investitionskosten, die für die Durchführung der Sanierung entstanden sind. Vielmehr geht es um den Ausgleich der Bodenwerterhöhung (§ 154 I, 2 BauGB). Verglichen wird dabei der Bodenwert, den das Grundstück ohne Ankündigung und Durchführung der Sanierungsmaßnahmen hätte, mit dem Wert, den es nach Abschluss dieser Maßnahmen hat. Anders ausgedrückt: Die Werterhöhung ergibt sich aus der Differenz des Wertes eines Grundstücks, den dieses zum Zeitpunkt nach Aufhebung der Sanierungssatzung ohne durchgeführte Maßnahmen hätte (fiktiver Wert) und dem Wert, den es jetzt tatsächlich (nach durchgeführten Sanierungsmaßnahmen) besitzt. Verglichen werden also nicht die Grundstückswerte vor und nach der Sanierungsmaßnahme, sondern jeweils die Werte nach der Sanierungsmaßnahme mit und ohne durchgeführte Sanierung.


 


4. Wie wird die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung berechnet?
Fehlen ausreichende Daten für eine Vergleichswertberechnung, ist grundsätzlich die Anwendung jeder Berechnungsmethode zulässig, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (OVG Bautzen, Beschl. vom 05.03.2009, 1 A 374/08).


 


Für die Höhe des Anfangs- und des Endwertes ist das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt maßgeblich, wie es sich in geeigneten Vergleichspreisen bzw. –gebieten manifestiert. Für die Festlegung der Ablösebeträge, die auf einen durchschnittlichen Bodenwert in einem bestimmten Gebiet abstellen, ist daher auf die Bodenpreise nach der Bodenrichtwertkarte zu achten. In letzterer werden alle Verkäufe von Grundstücken in dem Gebiet erfasst und daraus der Bodenrichtwert für Grundstücke festgelegt. Bei den Bodenrichtwerten wird natürlich ein Durchschnittswert gebildet, wobei je nach zulässiger Bebauung bzw. Bebaubarkeit die Bodenpreise auch unterschiedlich sind.
Beispiel: bei einer zulässigen Bebauung von vier Vollgeschossen ist der Bodenrichtwert höher als bei einer zulässigen Bebauung von lediglich einem Vollgeschoss.


 


In einem die Stadt Chemnitz betreffenden Fall hat es das OVG Bautzen für zulässig erachtet, dass für die Berechnung der Ausgleichsbeträge der in dem Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke zur Ermittlung des Anfangs- und Endwerts die im Bescheid und im Gutachten aufgeschlüsselten Befundtatsachen wie u. a. die Größe des Grundstücks, der Zuschnitt, die Oberfläche und die Verkehrsanbindung herangezogen wurden. Die danach ermittelte Wertsteigerung der im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke beruht auf einer mathematischen Formel, die nach Maßgabe der ermittelten Anfangs- und Endqualität - unter Berücksichtigung der Kriterien Bebauung, Struktur, Nutzung, Umfeld und Wohnlage - berechnet wurde.


Wird jedoch ein Ausgleichsbetrag festgelegt, so kann der gebietsweise ermittelte Bodenrichtwert nur für die Ermittlung des Anfangswertes einzelner Grundstücke zugrunde gelegt werden. Dann jedoch müssen in dem Bescheid bestimmte Kriterien für die Individualisierung der sanierungsbedingten Werterhöhung zur Anwendung gelangen.


 


Eine ähnliche, ebenso zulässige Bewertungsmethode für die individualisierte Wertmittlung ist das sogenannte Modell Niedersachsen. Das Klassifikationssystem besteht aus zwei gleichartig strukturierten Bewertungsrahmen für die städtebaulichen Missstände (Anfangszustand) und die Maßnahmen (Neuordnungstand). Dabei ist jeder Rahmen wiederum in die vier Komplexe „Bebauung“ (bezogen auf die nähere Umgebung), „Struktur“ (Eigentumsverhältnisse, Zugänglichkeit, innere Erschließung), „Nutzung“ (Art und Maß der baulichen Nutzung, Verdichtung, Gemengelage, Beschaffenheit) und „Umfeld“ (Verkehr, Infrastruktur, äußere Erschließung, Grünanlagen) gegliedert.


Die vier Komplexe sind in Form einer Rangskala von 1 (minimaler Missstand/minimale Maßnahme) bis 10 (maximaler Missstand/maximale Maßnahme) unterteilt. Jede der Klassen ist mit Stichwortangaben zu den typischen Klassenmerkmalen belegt. Dabei wird das Bewertungsobjekt zunächst nach seinen Merkmalen in den Klassifikationsrahmen für Missstände und Maßnahmen eingestuft, und zwar für jeden der vier Komplexe in eine der Stufe 1 bis 10. Danach werden Klassenmittelwerte aus den vier Komplexen gebildet, unterschieden nach Missständen und Maßnahmen. Schließlich wird die prozentuale Wertsteigerung aus dem Modellrahmen (Matrix) für den Anfangswert entnommen.


 


5. In welchen Fällen kann der Grundstückseigentümer trotz Wertsteigerung Abzüge
    von der ermittelten Wertsteigerung seines Grundstücks geltend machen?


In bestimmten Fällen kann der Grundstückseigentümer verlangen, dass auf den festzusetzenden Ausgleichsbetrag zu reduzieren ist. Die wichtigsten Fälle sind:


-         eigene zulässige Aufwendungen des Grundstückseigentümers haben zur Wertsteigerung des Grundstücks beigetragen,


-         der Eigentümer hat schon bei Kauf des Grundstücks sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen einen Mehrpreis gezahlt.


 


In Abzug gebracht werden dabei u. a. zulässige Eigenmaßnahmen des Grundstückseigentümers, die ebenfalls zu einer Werterhöhung geführt haben. Abgestellt wird dabei auf die Vorschriften der Wertverordnung (WertVO), dort die §§ 26 und 28 WertVO.


 


 


6. Gibt es für die Gemeinde auch alternative Berechnungsmöglichkeiten?


Ja. Gem. § 154 II a BauGB kann die Gemeinde durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag von dem Aufwand für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist. Dies ist allerdings nur dann zulässig, wenn abzusehen ist, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte des tatsächlichen Sanierungsaufwands (ohne Finanzierungskosten) liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand bei der Berechnung zugrunde zu legen ist, sie darf 50 % des tatsächlichen Aufwandes nicht überschreiten.


 


Diese Methode dürfte sich (aus Sicht der Bürger) vor allem dort anbieten, wo der durch Baumaßnahmen verursachte Sanierungsaufwand vergleichsweise gering war, die Wertsteigerung für die Grundstücke aber relativ hoch ausfällt. Die Gemeinde sollte aufgefordert werden, eine umfassende und transparente Aufstellung aller getätigten Investitionskosten in dem Sanierungsgebiet vorzunehmen.


 


7. Müssen ausgereichte Fördermittel berücksichtigt werden


Das dürfte von dem Fördermittelzweck abhängen.
Soweit z. B. Fördermittel an die Gemeinde oder an einzelne Grundstückseigentümer zur Beseitigung von Flutschäden ausgereicht worden sind, dienen sie erkennbar nicht einer Sanierung nach § 145 ff. BauGB. Sie wären dann auch dann ausgereicht worden, wenn keine Sanierungsmaßnahme angestanden hätte. Hierbei sollte im Zweifel ein Vergleich gezogen werden zu anderen Kommunen, bei denen keine städtebauliche Sanierung stattgefunden hat und die möglicherweise aus demselben oder ähnlichen Anlass auch relativ großzügig Fördermittel erhalten haben, um einen Ausbauzustand bestimmter Erschließungsanlagen und Infrastruktur aller Einrichtungen zu erhalten, wo der Ausbauzustand eventuell qualitativ höherwertiger ist als derjenige vor der Flut.


 


8. In welchen Fällen kann die Gemeinde gänzlich von der Erhebung von Sanierungs-
    beiträgen absehen?


Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile davon von der Erhebung von Ausgleichsbeträgen absehen, wenn nur geringfügige Bodenwerterhöhungen gutachterlich ermittelt worden sind oder der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrages in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht (§ 155 III BauGB). Ferner kann sie von der Erhebung des Ausgleichsbetrages ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unnötiger Härten geboten ist (§ 154 IV BauGB). Dies kann allerdings immer nur im Einzelfall erfolgen. Ansonsten stehen der Kommune die Möglichkeiten der Stundung und des Erlasses nach der Abgabenordnung offen.


 


9. Gibt es Möglichkeiten, mit der Gemeinde zu verhandeln?


Die Gemeinde kann vor Abschluss der Sanierung die Ablösung der Sanierungsbeträge durch Vertrag mit dem Grundstückseigentümer zulassen (§ 154 III BauGB). Hierbei besteht ihr ein gewisser Spielraum zur Festsetzung dieses Ausgleichsbetrages zu. So sind Abschläge von bis zu 20% denkbar, die im Einzelfall noch etwas höher ausfallen können, weil das Grundstück einen besonderen Nachteil in seiner Lage aufweist (so will eine sächsische Stadt 5 % Abschlag für Grundstücke, die neben einer Gastwirtschaft gelegen sind, gewähren).


Es besteht jedoch die Möglichkeit der vorzeitigen Festsetzung des Ausgleichsbetrages noch vor förmlichem Abschluss des Sanierungsverfahrens. Hier soll die Gemeinde dem Antrag nachkommen.


 


10. Können nach Erhebung des Ausgleichsbetrages weitere Abgaben wie Straßenaus-
      baubeiträge verlangt werden?


Sobald ein Ausgleichsbetrag festgesetzt worden ist, können für die Grundstücke weitere  Ausgleichsbeträge nicht verlangt werden. Zudem ist das Grundstück infolge der Regelung des § 154 I 2, 3 BauGB auch erschließungsbeitrags-, ausbaubeitrags- und kostenerstattungsfrei. Einmal mit einem Ausgleichsbeitrag veranlagt können die Grundstücke also nicht mehr gesondert zu einem Ausbaubeitrag herangezogen werden, soweit sie erschließende Straßen erstmalig hergestellt hat oder aber diese ausgebaut worden sind.


 


 


11. Welche rechtlichen Maßnahmen stehen gegen einen Bescheid über Ausgleichsbe-
      träge zur Verfügung?


Gegen einen Bescheid, mit dem der Ausgleichsbetrag festgesetzt wird, steht dem Grundstückseigentümer das Rechtsmittel des Widerspruchs zur Verfügung. Ein solcher hat jedoch gem. § 80 II Ziff. 1 VwGO keine aufschiebende Wirkung, so dass die Zahlungspflicht bestehen bleibt und bei Überschreiten des Fälligkeitszeitpunktes Säumniszuschläge anfallen. Wer der Zahlungspflicht entgehen will, muss einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung bei der Gemeinde stellen. Wird der Antrag abgelehnt, so steht dem Betroffenen die Möglichkeit offen, einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung bei dem Verwaltungsgericht zu stellen.


 



RA Lothar Hermes, Fachanwalt für Verwaltungsrecht


Dresden, 21.08.2012


 


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