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Rechtsanwalt Lothar Hermes

„Nicht noch ein Discounter in meiner Nachbarschaft!“
  26.11.2010

„Nicht noch ein Supermarkt neben meinem Grundstück!“


Abwehr von Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück


 


1. Was ist ein Baunachbarwiderspruch, eine Baunachbarklage?


2. Wer kann Rechtsmittel einlegen?


3. Was kann man gegen ein Vorhaben einwenden?


4. Wann und mit welchen Rechtsmitteln muss gegen ein Bauvorhaben
    vorgegangen
    werden?


5. Welche Kosten entstehen bei einer Baunachbarklage? Drohen
    Schadensersatzklagen des Bauherrn?


 


 


1. Was ist ein Baunachbarwiderspruch/eine Baunachbarklage?


Grundstückseigentümern wird von der Baubehörde mitgeteilt, dass auf ihrem Nachbargrundstück ein Gebäude errichtet werden soll. Manchmal erfahren sei hiervon erst bei Baubeginn. Häufig sind sie mit dessen Größe oder mit der beabsichtigten Nutzung nicht einverstanden, weil sie Beeinträchtigungen ihres eigenen Grundstücks bzw. der dort ausgeübten Nutzung (z. B. zu Wohnzwecken) befürchten.


Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, gegen die Erteilung einer Baugenehmigung und damit gegen die Errichtung des Bauwerks ein Rechtsmittel einzulegen. Der zunächst einzulegende Widerspruch richtet sich gegen die Baubehörde, weil diese die Baugenehmigung erteilt. Gegen sie richtet sich auch eine Klage, die nach erfolglosem Widerspruch notwendig wird. Der Bauherr wird in dem Verfahren bzw. Prozess beigeladen, da ja sein Bauvorhaben des Antragstellers verhindert werden. Er ist also auch Prozessbeteiligter mit allen Rechten eines Beklagten.


 


 


2. Wer kann Rechtsmittel einlegen?


Grundsätzlich können alle Eigentümer klagen, deren Grundstücke unmittelbar an das Baugrundstück angrenzen. Mieter oder Pächter können in der Regel selbst nicht klagen, sondern können ihren Nachbarschutz lediglich versuchen, Rechte aus ihrem Mietverhältnis gegenüber dem Grundstückseigentümer (Vermieter/Verpächter) geltend zu machen. Ausnahmsweise können Pächter klagen, wenn das Bauvorhaben zu schweren und unerträglichen Beeinträchtigungen ihres Betriebs kommt.


 



3. Was kann man gegen eine Bauvorhaben einwenden?


Der Nachbar kann mit Aussicht auf Erfolg nur die Verletzung von solchen öffentlich-rechtlichen Rechtsvorschriften geltend machen, die auch seinen Schutz, also den Schutz des Nachbarn bezwecken.  Hierauf wird auch in den Anschreiben der Baubehörde an den Nachbarn hingewiesen, ohne dass jedoch näher erläutert wird, um welche Normen es sich dabei handelt. Solche Normen können sich aus dem Bauplanungsrecht, dem Bauordnungsrecht oder auch dem Immissionsschutzrecht ergeben.


 


- Bauplanungsrecht
Liegt das Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, so sind die Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung (Nutzung zu Wohnzwecken, zu Gewerbezwecken, für Freiberufler etc.) drittschützend.


Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung sind nachbarschützend, sofern Abweichungen von den Maßvorschriften mit einer Verletzung von Abstandsvorschriften verbunden sind. Nachbarschützend sind auch Festsetzungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen.


 


Im nicht beplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) ist insbesondere das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme einzuhalten. Ferner gilt ein sogenannter Gebietsgewährleistungsanspruch. Danach kann ein Grundstückseigentümer ein Bauvorhaben abwenden, wenn sein Grundstück in einem Gebiet liegt, das einem bestimmten Baugebietstyp entspricht


Beispiel: In einem allgemeinen Wohngebiet soll ein größerer Gewerbebetrieb genehmigt werden, bei dessen Realisierung das Gebiet in ein Mischgebiet umzukippen droht.


 


- Bauordnungsrecht


Nachbarschützende Vorschriften des Bauordnungsrechts sind insbesondere die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik, die Einhaltung der Abstandsflächen sowie Vorschriften über den Brandschutz.


 


- Immissionsschutz


Auch immissionsschutzrechtliche Vorschriften können Nachbarschutz vermitteln (wichtig insbesondere bei Vorhaben mit zu erwartender starke Lärmbelästigung).


 


Diese Auflistung ist nicht vollständig. Letztendlich kommt es für die Frage, ob eine Norm auch die Interessen des Nachbarn oder Dritter schützen will, auch immer auf deren Wortlaut und Bedeutungsinhalt an.





4. Wann und mit welchen Rechtsmitteln muss gegen ein Bauvorhaben vorgegangen
    werden?


In der Regel wird dem Nachbarn nach Erteilung der Baugenehmigung seitens der Baugenehmigungsbehörde Kenntnis gegeben. Dies geschieht in der Weise, dass ihm der Tenor der Baugenehmigung und die Begründung übermittelt werden.


Werden durch die Baugenehmigung Abweichungen oder Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt werden, muss der betroffene Nachbar vor Erteilung der Genehmigung benachrichtigt werden; ihm ist Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben, z.B. § 70 bs. 2 SächsBO.


Gegen die erteilte Baugenehmigung muss er innerhalb eines Monats nach Zugang einen Widerspruch einlegen. Der Widerspruch hat jedoch keine aufschiebende Wirkung. Will der Nachbar den Beginn der Bauarbeiten verhindern, so muss er um gerichtlichen Eilrechtsschutz nachsuchen. Dies muss jedoch nicht bereits bei Beginn der Bauarbeiten geschehen. Ein Eilrechtsschutz ist immer noch solange möglich, solange das Bauvorhaben noch nicht verwirklicht worden ist.


 


Häufig wird ein Antragsteller zunächst einmal von der Bauaufsichtsbehörde einige Fragen zur  bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens beantwortet haben wollen. So etwa zu der Größe des Vorhabens insgesamt sowie der beabsichtigten Nutzung. In diesem Fall beantragt er einen sogenannten Bauvorbescheid. Wird ein solcher erteilt, so muss der Nachbar bereits gegen diesen vorgehen. Denn über die im Bauvorbescheidsverfahren geprüften Fragen wird mit dem Bauvorbescheid endgültig entschieden. Der Baugenehmigungsbescheid kann also nicht mehr bzgl. solcher Punkte angegriffen werden, die bereits Gegenstand der Prüfung im Bauvorbescheidsverfahren waren.


 


 


5. Welche Kosten entstehen bei einer Baunachbarklage?


Im Widerspruchsverfahren entstehen in der Regel nur Widerspruchsgebühren. In einem gerichtlichen Eilverfahren entstehen erstmals größere Kosten. Bei normalen Bauvorhaben wird von einem Regelstreitwert von 7.500,00 EUR für das Hauptsacheverfahren und 3.750,00 EUR für das Eilverfahren ausgegangen. Die Gerichtskosten belaufen sich dabei auf etwa 170,00 EUR; wird durch den Antragsteller, der an diesem Verfahren zu beteiligen ist, ein Rechtsanwalt eingeschaltet, so entstehen für diesen etwa 420 EUR. Diese Zahlen gelten für die 1. Instanz, wobei davon ausgegangen wird, dass keine mündliche Verhandlung im Eilverfahren stattfindet (was i.d.R. nicht vorkommt).


 


Für den Nachbarn ist wichtig zu wissen, dass ihm – keine Schadenersatzansprüche für ihn drohen. Wenn er in dem Eilverfahren obsiegt, dann aber in der Hauptsache vor dem Gericht unterliegt, müssen an den Bauherrn kein Schadenersatz etwa wegen erfolgter Bauverzögerung an den Bauherrn geleistet werden.


 


Heute werden sehr viele Rechtsstreitigkeiten, die das Baurecht bzw. Baunachbarrecht betreffen, in Eilverfahren entschieden. Allerdings ist durchaus vorstellbar, dass ein bereits errichtetes Bauwerk aufgrund eines gerichtlichen Urteils wieder zurückgebaut oder gar abgerissen werden muss. Der Bauherr selbst weiß, dass bei einem eingelegten Widerspruch er auf sein eigenes Risiko hin baut. Er vermag auch gegenüber der Behörde keine Schadenersatzansprüche durchzusetzen für den Fall, dass die erteilte Baugenehmigung aufgrund eines Urteils des Gerichts aufgehoben wird. Vielmehr muss er aufgrund des eingelegten Rechtsmittels davon ausgehen, dass seine Baugenehmigung aufgehoben wird und er daher das Bauvorhaben auf eigenes Risiko hin realisiert.


 


 


 


Dresden, 26.11.2010


 


 


RA Lothar Hermes


Fachanwalt für Verwaltungsrecht


 


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